Как продать находящуюся в ипотеке квартиру

Покупка недвижимости с использованием заемных средств достаточно популярная опция среди граждан, планирующих улучшить свои условия проживания. Ипотека предполагает обязательное применение залога. Для обеспечения, как правило, используется полученный взаймы объект недвижимости (квартира или дом).
В отношении предмета залога действует обременение. Речь идет об ограничениях, препятствующих попыткам выполнить с имуществом финансовые операции, включая продажу, дарение и обмен. Тем не менее порой возникают ситуации, когда приобретенную в ипотеку недвижимость нужно срочно реализовать. До момента погашения займа сделать это можно только при условии выполнения требований кредитора.

Причины продажи находящейся в ипотеке квартиры

Занимающиеся ипотечным кредитованием организации предлагают заемщикам заманчивые условия для долгосрочного сотрудничества. В случае грамотного подбора индивидуального графика погашения, у клиента будет возможность обзавестись собственным жильем без существенной нагрузки на личный или семейный бюджет. Продолжительный срок действия сделки при условии получения заемщиком стабильного заработка и наличия резервного фонда позволит спокойно выплачивать ипотеку в течение нескольких десятилетий.

Вам может быть интересно: «В каких городах РФ выгодно инвестировать в приобретение недвижимости».

Преимущества целевых ссуд на покупку недвижимости:

• Выгодные по сравнению с другими кредитными продуктами проценты.
• Длительные сроки возврата, достигающие 30-35 лет.
• Возможность жить в квартире или доме сразу после заключения сделки.
• Доступ к специальным предложениям от застройщиков и риелторов.

Захотеть срочно избавиться от ипотеки заемщик может по нескольким причинам. Речь идет как о радостных обстоятельствах, так и о форс-мажорных ситуациях. В любом случае самым простым и доступным способом выполнения обязательств будет продажа предмета залога с разрешения кредитора.

Веские основания для реализации находящейся в ипотеке недвижимости:

Улучшение жилищных условий.

Появление во время выплаты долга новых членов семьи превращает купленную и не оплаченную недвижимости в объект, недостаточный для комфортного проживания. Рождение или усыновление детей, женитьба или замужество, взятие близких родственников на попечение или иные факторы, влияющие на распределение доступной жилплощади, заставляют заемщика задуматься о переезде.

Договорившись с банком о продаже предмета залога, заемщик получит средства на погашение долга. Оставшиеся после оплаты деньги можно направить на покупку новой квартиры или дома. Улучшение условий проживания путем увеличения жилплощади может произойти по желанию заемщика даже без появления новых членов семьи. В этом случае необходимо гарантировать банку погашение долга.

Развод с разделом совместно нажитого имущества.

Супруги часто выступают в роли созаемщиков, поэтому при разводе возникают проблемы с разделом имущественных прав и кредитных обязательств. Изменение семейного положения покупателя может повлиять на решение о продаже квартиры. Банк пойдет на уступки, если супруги договорятся о выплате задолженности из полученной выручки. Это позволит заемщикам сократить расходы в случае раздела имущества по решению суда.

Допускается вариант с продажей части недвижимости, принадлежащей одному из созаемщиков. Если муж или жена не планирует в дальнейшем пользоваться имуществом, банк позволит заинтересованной стороне выкупить залог. После перехода ипотечной недвижимости в единоличное пользование заемщик, вышедший из сделки и отказавшийся от своих прав на квартиру, не обязан погашать задолженность.

Переезд в другой город или страну.

Если заемщик планирует сменить место жительства, можно спокойно обращаться к кредитору с просьбой дать разрешение на продажу ипотечной недвижимости. После получение выручки клиент обязан погасить остаток задолженности перед банком.
В отдельных случаях допускается вариант с выкупом ипотеки. Покупатель выплачивает продавцу определенную сумму, которая часто равна совокупному размеру выполненных ранее выплат, а затем берет на себя обязательства по погашению остатка задолженности. Этот способ выгоден банку.

Возникновение просроченных платежей.

Самой неприятной для заемщика и наиболее частой причиной продажи ипотечного жилья считается невозможность выполнять дальнейшее погашение долга в связи с ухудшением материального положения. Требующая дорогостоящего лечения тяжелая болезнь, потеря работы и снижение доходов вынуждает должника отказаться от купленного в долг жилья.

Своевременно избавившись от ипотеки, удастся избежать штрафных санкций и судебных разбирательств, попутно снизив расходы. Банк на стадии исполнительного производства или во время процедуры банкротства в любом случае будет требовать принудительное взыскание. Во избежание сопутствующих затрат, заемщик может договориться с кредитором о добровольной продаже залога. Выручка в этом случае будет существенно выше, чем при реализации на торгах.

Независимо от причин реализации ипотечной недвижимости, заемщики не имеют права самостоятельно распоряжаться находящимся в залоге имуществом. Любое отчуждение обремененного объекта происходит только с согласия кредитора. Банк может принимать непосредственное участие в процессе продажи.

Как получить разрешение на продажу ипотечной недвижимости

Чтобы воспользоваться возможностью продать ипотечную квартиру, заемщик обязан обратиться в банк с запросом на совершение сделки. Выдавший кредитные средства банк проверит платежи, сверится с информацией о займе и изучит сведения касательно кредитной истории клиента. Как правило, разрешение предоставляется добросовестному заемщику, который способен грамотно обосновать свою просьбу.

Запрос может быть составлен в произвольной форме. Заявку нужно передать непосредственно сотруднику банка, лично посетив офис организации или направив заказным письмом по почте. До получения разрешения не рекомендуется выполнять какие-либо процедуры, связанные с продажей обремененной недвижимости. Однако заемщику не запрещается искать покупателей или заключать устные договоренности.

Для получения разрешения необходимо:

• Грамотно заполнить заявку, указав персональные данные и информацию о заложенном имуществе.
• Обосновать причины продажи находящейся в ипотеке недвижимости.
• Выбрать способ реализации (продажа с досрочным погашением либо уступка прав на ипотеку).
• Предоставить сведения о возможных покупателях, если таковые имеются.
• Ссылаться на гарантированную законом возможность досрочно погасить кредит без санкций.

Отталкиваясь от выбранного варианта продажи банк соглашается или отказывает в проведении сделки. Учитывая заинтересованность кредитора не только в возвращении выданной суммы, но и в начислении процентов, с получением разрешения могут возникнуть трудности. Тем не менее финансовые организации стараются идти навстречу клиентам во избежание дополнительных рисков, связанных с невозвращением денег.

Условия одобрения кредитором заявки на продажу обремененного имущества

Заявка на продажу заложенной квартиры может быть рассмотрена в течение одного рабочего дня, но иногда срок принятия решения достигает пары недель. Чтобы сэкономить время, нужно проверить факт поступления запроса в обработку. Для этого можно обратиться на горячую линию или посетить офис банка.

Положительное решение будет принято, если досрочное погашение займа посредством продажи залога не ущемляет интересы кредитора. Когда права и обязанности заемщика переходят к покупателю, банк тщательно проверяет его платежеспособность и кредитную историю. При возникновении сомнений в финансовых возможностях лица, желающего приобрести жилье, кредитор не одобрит уступку обязательств.

Причины отклонения заявки:

1. Отсутствие веских оснований для прекращения сотрудничества с текущим заемщиком.
2. Риск возникновения недополученной прибыли вследствие досрочного погашения кредита.
3. Несоответствие привлекаемого по уступке прав гражданина требованиям банка.
4. Наличие систематических просроченных платежей и ощутимых проблем с их погашением.

Чтобы избежать дополнительных расходов, следует попытаться убедить кредитора в необходимости продать ипотечную недвижимость. В большинстве случаев банки готовы идти заемщикам навстречу при условии гарантированного погашения задолженности, либо перевода долга на нового владельца имущества.

Альтернативные способы продажи находящейся в ипотеке недвижимости

После получения отказа заемщику придется самостоятельно искать средства для погашения ипотеки или использовать деньги покупателя во время возврата долга. Эти методы отличаются только источниками финансирования. В первом случае деньги можно сэкономить или взять взаймы, во втором – необходимые средства покупатель заранее передаст продавцу под расписку.

Самостоятельное погашение задолженности

Досрочно выполнив обязательства по кредиту, собственник жилья распоряжается им без каких-либо ограничений. Обременение снимается автоматически сразу после внесения необходимой суммы. По страховым выплатам можно получить возврат, если платежи были выполнены наперед.

Читайте также: «Страхование ипотечного кредита: обязательно или нет, важные нюансы».

Согласие кредитора на преждевременное погашение задолженности не требуется, но у заемщика должна в распоряжении быть необходимая сумма. Банк придется предупредить о своих намерениях за 30 дней до запланированного платежа. После внесения денег эксперты советуют взять справку о погашении кредита.

Обращение за помощью к будущему покупателю

Продавец получает возможность беспрепятственно распоряжаться жильем без согласия банка, предварительно расплатившись по кредиту за счет чужих средств. Этот вариант связан с риском для покупателя, ведь его деньги могут быть потрачены и не возвращены продавцом.

Сделка купли-продажи без разрешения кредитора будет заключена в устной форме, которая не имеет юридической силы. Деньги в этом случае, как правило, выдаются под расписку, но даже через суд их чрезвычайно сложно возвратить. Далеко не каждый покупатель готов идти на подобный риск.

Этапы продажи залога и порядок распределения полученной выручки

Если все стороны кредитной сделки согласны с продажей находящейся в ипотеке недвижимости, для реализации имущества следует привлечь риелтора, который займется подготовкой документов и поиском покупателей. Заняться этим заемщик может лично под кураторством сотрудника банка. Когда самостоятельно найти покупателей не удается, клиент имеет право обратиться за содействием в продаже жилья к кредитору.

В самых нежелательных для банка и заемщика случаях ипотечные квартиры приходится реализовывать на торгах. Это происходит если должник не в состоянии своевременно оплачивать кредит и проценты, регулярно допуская просроченные платежи. Нарушение условий договора приводит к начислению штрафов и введению санкций против злостных неплательщиков. В итоге заемщику грозит принудительное взыскание.

Этапы продажи заложенного жилья:

1. Подача заявки в банк и получение разрешения на реализацию обремененного имущества.
2. Выселение из квартиры и снятие жильцов с регистрационного учета.
3. Размещение информации о продаже объекта на специализированных сайтах.
4. Постепенное снижение первоначальной цены при отсутствии потенциальных покупателей.
5. Проведение торгов в форме аукциона при наличии нескольких покупателей.
6. Заключение договора купли-продажи или уступки обязательств в пользу нового заемщика.
7. Получение денежных средств от покупателя и погашение задолженности.

Согласно действующему законодательству, единственное жилье должника подлежит взысканию лишь в том случае, если недвижимость используется для обеспечения. Таким образом, при нарушении условий договора кредитор вправе требовать реализацию приобретенного в ипотеку имущества.

Живой или электронный аукцион при добровольной продаже проводить не обязательно. Как правило, недвижимость достается покупателю, который предложит большую цену во время осмотра объекта. Если стороны договариваются о передаче обязательств, то банк отдаст предпочтение платежеспособному лицу.

Кредитор может настоять на снижении цены, если недвижимостью заинтересуется перспективный покупатель со стабильным доходом и высокооплачиваемой должностью. В любом случае судебные разбирательства не приносят выгоду сторонам из-за длительных сроков продажи и высокой вероятности снижения стоимости объекта залога. Не удивительно, что заемщики и кредиторы готовы искать компромисс.

Существует два варианта распределения выручки от продажи залогового имущества:

1. Погашение задолженности.
   Полученная от реализации жилья выручка поступает в банк, который кроме суммы основного долга, процентов и штрафов возмещает свои затраты на проведение торгов. Если финансовые требования кредитора полностью удовлетворены, оставшаяся от продажи часть денег перечисляется заемщику.
2. Перевод долга.
   Полученные от продажи недвижимости средства достаются заемщику. Погашение задолженности ложится на плечи покупателя, который в качестве компенсации получает право собственности на ипотечное жилье. Кредитор продолжает начислять проценты по договору.

Схему распределения долгов стороны согласовывают на этапе планирования продажи недвижимости. Главная задача заемщика – избавиться от обязательств, но это происходит далеко не всегда. Гражданин может остаться должен банку, лишившись квартиры. Существенное снижение цены объекта на стадии продажи способно привести к недостатку средств от его реализации при погашении задолженности.

Заключение

Причины, по которым продается ипотечное жилье, могут быть самыми разными. Обосновав свое решение продать недвижимость, клиент получит разрешение банка. Избежать расходов позволит активность заемщика в решении своих проблем. Своевременное обращение к кредитору и самостоятельный поиск покупателей даст возможно реализовать жилье по выгодной цене без затрат на оплату неустоек.